Resultado direto do fenômeno da urbanização dispersa, a região norte de Campinas é caracterizada por um grande eixo rodoviário – a Rodovia Dom Pedro I, que amarra eixos transversais secundários que estruturam, em grande número, bolsões residenciais caracterizados por controles ou restrição de acesso. Esses bolsões começaram a ser implantados nos anos 1990, em um fenômeno acelerado, que, a princípio, conformava organismos estranhos dentro do tecido urbano (ou periurbano) do município, porém gradativamente se incorporaram à paisagem até se tornarem hegemônicos e esperados, como lançamentos imobiliários, pelos cidadãos na expansão do tecido urbano dessa região (e, gradativamente, de outras regiões).
Atualmente, várias ações visam dificultar e coibir as iniciativas do mercado imobiliário na conformação dos bolsões residenciais, principalmente no âmbito do direito urbanístico e da gestão pública. Essas ações podem ser institucionalizadas, através de leis, normativas ou determinações, ou através da manipulação do poder de aprovação do agente público. Porém, sob outro ponto de vista, é importante entender o funcionamento da máquina irracional que chamamos “mercado imobiliário”, para compor possíveis políticas que mudem o cenário atualmente predominante, de maneira mais eficiente.
O imaginário coletivo referente a esses empreendimentos, precisamente, é um tema caro ao entendimento do fenômeno no seu estágio atual. Coloquialmente chamados de “condomínios”, esse modelo de urbanização é entendido pelo mercado como um paradigma de consumo, um produto, por assim dizer, que é almejado por diferentes classes (predominantemente pelas mais próximas do topo da pirâmide social) como um ambiente residencial diferenciado, a salvo dos perigos da cidade contemporânea, onde a cidade de Campinas é o que ela deveria ser, e não o que ela é. Os argumentos de incentivo à compra de lotes dentro dos muros dos “condomínios” são fáceis e consistentes: segurança, exclusividade, acesso rodoviário fácil (importantíssimo em uma área marcada pela urbanização dispersa) confortos comunitários que incluem áreas de lazer e esporte, serviços de manutenção de áreas comuns eficientes e, por último, status social. O habitante dessas áreas é percebido pelos demais cidadãos de maneira diferenciada, em um degrau acima na pirâmide social, mesmo que o seu padrão de renda seja equivalente.
Assim, pode-se entender que o fenômeno dos “condomínios” em Campinas tem mais de uma natureza motivacional, e aqui teremos a audácia de enumerá-los dentro de uma escala de “importância mercadológica”: medo da violência urbana, acessibilidade em relação a diferentes destinos na região metropolitana, desejo de visibilidade social e desejo de conveniências. Essas naturezas, por sua vez, soam antagônicas. O medo da violência urbana é um fenômeno que leva, seguindo um raciocínio lógico, à introspecção e à não-ostentação de uma vida luxuosa, especialmente em uma cidade marcada pela grande quantidade de crimes contra o patrimônio. Porém, uma vez habitando dentro de um “condomínio”, a visibilidade social do morador aumenta exponencialmente, e ele é percebido como uma pessoa de posses pelos habitantes extra-muros (e, também, intra-muros). Portanto, mais sujeito a uma abordagem violenta – dentro ou fora de seu bolsão residencial.
Essas “naturezas motivacionais”, que geram o desejo de consumo do produto imobiliário “lote em condomínio” são entendidas pelo mercado como um paradigma estático, fora do qual qualquer produto diferente e/ou concorrente – dentro dessa tipologia - está fadado ao fracasso comercial. Assim, podemos deduzir algumas perguntas básicas que poderiam motivar um novo paradigma: Como oferecer a sensação de segurança que um muro perimetral e uma portaria oferecem? Como disponibilizar a facilidade de acesso à diferentes partes da cidade que um empreendimento às margens da rodovia disponibiliza? Como oferecer um lote residencial em uma área “aberta” que goze de “status” equivalente? Como oferecer confortos de lazer e esporte que se equiparem aos mantidos por uma associação de proprietários?
Essas perguntas não necessariamente correspondem à necessidades reais ou práticas do público-consumidor dos “condomínios”, ou ainda talvez não existam respostas no momento para elas, porém são importantes para entender o processo contínuo, circular e retroalimentador desejo/demanda/produção/consumo, que regem todas os setores do mercado capitalista – dentro do qual o mercado imobiliário está inserido. Assim, coibir a implantação de muros perimetrais, de portarias, de modelos de urbanização com controle ou restrição de acesso em geral, através de leis e regulamentações urbanísticas restritivas, ou seja, coibir a produção de “condomínios” residenciais, pode ser comparado à coibir a produção e comercialização de bebidas alcoólicas ou de drogas em geral, obviamente utilizando-se de uma metáfora. A criação de uma lei que proíba definitivamente a produção de “condomínios”, sendo ela municipal, estadual ou federal, pode ser entendida, sob esse ponto de vista, como uma “lei-seca”.
Por outro lado, regulamentar definitivamente tais modelos de urbanização da maneira como são implantados, ou ainda, legalizar a produção de sistema viário e áreas de convívio privadas – como está sendo proposto no projeto de lei federal da responsabilidade territorial (que substituirá a lei Lehmann), através da figura do condomínio urbanístico – podem ser extremamente prejudiciais a longo prazo, criando enclaves privados de grandes proporções, totalmente legais e irreversíveis do ponto de vista fundiário. Hoje, ainda que a regulamentação não exista ou exista de maneira precária, a chamada “apropriação de área pública por uma determinada classe social” pode ser revertida à sua ordem normal em um momento de maior bonança social.
O resultado de políticas legislativas repressivas sobre a produção de bens que visam atender demandas e desejos poderosos do imaginário coletivo (sendo ou não criados por mecanismos perversos da sociedade capitalista) são bastante questionáveis, e a eficácia dessas políticas é sempre relativa. A aceitação plena de tais desejos, por outro lado, mesmo que resolvam o problema jurídico, acarretará enormes prejuízos para o tecido urbano e a boa forma da cidade, além de estratificar um paradigma do mercado imobiliário, decorrente de um momento histórico difícil, como um monumento urbano - em sentido pejorativo - que atravessará gerações, ainda que o ambiente social melhore em termos de integração, segurança pública, qualidade de serviços, entre outros.
Assim, pode-se concluir que a mudança do modelo de urbanização voltada para as classes mais abastadas, no município de Campinas, está mais ligada a uma mudança do imaginário coletivo e de paradigma de mercado imobiliário, ou seja, mudanças estruturais de longo prazo, do que em políticas públicas relacionadas ao direito urbanístico, à repressão ou ao entendimento jurídico das ações do mercado imobiliário.
